Первого июля 2016 года одесситы, проживающие в многоквартирных домах, могу попасть в «коммунальное рабство». Как его избежать и какие подводные камни могут быть на пути коммунальной независимости – детальнее в нашей публикации.

Переполненные мусорные баки, неубранная придомовая территория, неработающие лифты и протекающая крыша – все это, казалось бы, возможно только в страшном сне. Но, к сожалению, для жильцов многих домов – эта суровая повседневщина. Чаще всего в таких случаях контакт между сотрудниками ЖКС и жителями дома не налажен – у многих эта «контора» ассоциируется с бездельниками, пьяницами и хамоватыми сотрудниками, умеющими разве что руками разводить, да деньги в карман брать. Доходит и до абсурда: люди не платят за услуги ЖКС, потому что работа не выполняется должным образом, а ЖКС отказывается работать, ибо люди не оплачивают услуги.   Есть ли выход из такой ситуации, и придет ли конец этому вечному коммунальному хаосу?  Путь к решению проблемы – создание ОСМД. В Одессе тенденция создания ОСМД уже набирает обороты. Недавно 20 домов показательно передали в собственность ОСМД. Причем, организовываются жители разных районов – и Черемушки, и Котовского, и центральные дома. Председатель комиссии по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Одесского горсовета Александр Иваницкий говорит, что подобную процедуру  готовы пройти жители 90 домов.

- У людей появляется желание принимать дома в свою собственность. Поэтому мы будем рассматривать и предлагать внесения для корректировки увеличения штата департамента жилищно–коммунального хозяйства — люди сегодня уже не справляются с тем объемом работы, который лег на их плечи, — говорит  он.

 Стоит отметить, что если в январе-феврале в Одессе было создано до 30 ОСМД, то по состоянию на 1 апреля официально зарегистрированы уже 70 объединений.

Что же такое объединение совладельцев многоквартирных домов?

Если брать тенденцию организации ОСМД в Одессе за последние 3 года, то из 7956 многоквартирных домов лишь в 400 созданы ОСМД. Резкое желание «объединяться» у жильцов возникло сразу после изменений в законодательстве летом 2015 года. Так, 01. 07. 2015 вступил в силу новый Закон «Об особенностях осуществления права собственности в жилых многоквартирных домах», вследствие чего были внесены изменения в уже упомянутый Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирных домов».  Данные правки и изменения подразумевают в себе ликвидацию всех ЖКС уже летом 2016 года. Если к этому времени люди не соберутся и не создадут ОСМД или не проведут собрание и не выберут себе управляющую компанию, то она будет автоматически назначена городскими властями.

Вариант с самостоятельным выбором управляющей компании достаточно сомнительный и юристы не советуют прибегать к такому решению – единогласное решение в кратчайшие сроки все равно принять не удастся, да и сам процесс будет достаточно хаотичен.
- В случае назначения такой компании городскими властями вряд ли что-то изменится, - говорит эксперт по вопросам ЖКХ и ОСМД Юрий Звелиндовский. – Скорее всего, это будут те же сотрудники и руководители ЖКС, реорганизованные уже в новые коммерческие структуры. Они просто будут обслуживать жилой фонд по новым коммерческим тарифам, закладывая в них, в том числе и собственную прибыль, и неоправданно высокие размеры заработных плат. Поэтому, желательно, чтобы люди сами принимали решение и таки создавали ОСМД».

Чем выгодно создание ОСМД?

Рассмотрим основные плюсы объединения совладельцев многоквартирных домов.

1. Общее благо: создав ОСМД, жильцы уже смогут строить свои отношения на паритетных началах, ведь, согласно закону, все члены ОСМД обладают равными правами в решении любых вопросов, относящихся к деятельности объединения, вне зависимости от их статуса, финансового и имущественного положения, и прочих признаков.
2. Выработка механизма общественного контроля над организацией, которая будет обслуживать дом. Однако, многоквартирным домам (200+) резонно и самим принять дом на обслуживание.

– Так люди сами себе определяют тот объем работ и услуг, который они хотят получать в данном доме: это касается и обслуживания внутридомовых сетей, лифтов, уборки придомовой территории, выполнения текущих ремонтных работ; и, опять же, самостоятельно выбирают компании и организации, которые будут выполнять эти виды работ. Жильцы могут даже тендер провести в поисках компании, которая будет соблюдать необходимое им соотношение цены и качества обслуживания, - говорит  Юрий Звелиндовский.
Следовательно, жильцы могут осуществлять самостоятельный контроль над качеством выполнения работы нанятых сотрудников в целом.  С помощью ОСМД жильцы также смогут оптимизировать свои расходы: так, например, сантехник или электрик будет работать не на постоянной основе, а в отдельных случаях – то есть привлечение людей выполняется по мере необходимости.
Наш эксперт рассказывает, что содержать ОСМД можно и с помощью средств, полученных с аренды: «Сдача в аренду общего неделимого имущества – например, подвалов, чердаков, или размещение наружной рекламы на стенах дома – это отличный способ получения дополнительных средств на функционирование дома, и тем самым могут быть уменьшены платежи членов ОСМД. Но, такая прибыль не может быть распределена между членами ОСМД, так как в таком случае эта организация теряет свой неприбыльный статус».

Стоит отметить, что если у кого-то из совладельцев недостаточно средств на оплату всех необходимых услуг, то он может выйти из положения, выполнив что-то на благо дома – например, убрать снег и расчистить придомовую территорию, если это зима, или поработать по совместительству электриком или сантехником.

- В городе есть прекрасные примеры того, как люди организовались и стали настоящими хозяевами в своих домах, - говорит помощник депутата Одесского горсовета Сергей Жук. – Пару лет назад, создав ОСМД и отказавшись от услуг ЖКСа, они начали постепенно накапливать средства и устранять проблемы в своих домах. Этот механизм прекрасно работает, если у ОСМД хороший руководитель, который живет проблемами дома и всячески старается решить их. Однако есть и негативные моменты. Городской бюджет не сможет помочь дому, в котором есть ОСМД. Люди остаются со своими проблемами один на один. Так же из-за неграмотного руководства ОСМД или неправильно установленных тарифов на содержание дома и придомовой территории, в доме появляются проблемы, которые становится невозможным решить.

Как создать ОСМД?

Жильцы многих ОСМД-шных домов отмечают, что главное в этом деле – организованность и ответственность. Если жильцы действительно хотят самостоятельно управлять своим домом, ни от кого не зависеть и работать на свое собственное благо и на благо соседей – то нужно не терять времени и действовать.

Процедуру создания ОСМД условно можно поделить на три основных этапа:

1.    Создание и регистрация ОСМД;
2.    принятие дома на содержание совладельцами и начало самостоятельной хозяйственной деятельности;
3.    заключение договоров с необходимыми обслуживающими организациями.

Первый этап – один из самых важных. Он состоит из нескольких шагов, о которых нам рассказывает наш эксперт: «Первое, с чего нужно начать – поиск не менее трёх инициативных лиц, которые готовы создать в своём доме ОСМД и принимать участие в его управлении. Далее назначается дата, время и место проведения учредительного собрания для всех жильцов дома. Жильцы должны быть оповещены о собрании не позднее,  чем за 14 дней до его проведения. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более 50% собственников жилых и нежилых помещений. Дальше принимается решение о создании ОСМД, а также происходит утверждение устава, форма которого зарегистрирована Приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 №141 (в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 №238). Далее избираются члены правления, органы ревизионной комиссии и те, кто будут заниматься регистрацией ОСМД. Результаты учредительного собрания должны быть отражены в протоколе собрания. Он должен быть  оформлен по разработанной форме в соответствии с утвержденным Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 № 203, который зарегистрирован в Министерстве юстиции от 8 сентября 2015года по № 1083/27528».

После этого, вышеперечисленные документы в необходимом количестве относятся в Отдел государственных регистраторов исполнительного комитета Одесского городского совета.

После выполнения всех необходимых процедур и получения статуса юридического лица, предыдущий балансодержатель должен передать всю техническую документацию и сам дом на баланс ОСМД. «Если же технический паспорт отсутствует, то в течение шести месяцев балансодержатель обязан изготовить его за собственные средства», - отмечает Юрий Звелиндовский. С этого момента ОСМД может приступить к обслуживанию дома и начать самостоятельную деятельность.

И, напоследок…

В Одессе нередко жильцы обращаются к депутатам по поводу ОСМД. Во время последних выборов, воспользовавшись замешательством избирателей, многие кандидаты в депутаты включили в свои программы пункт, связанный с помощью в организации ОСМД, а то и вовсе обещали сами его создать! Однако когда те разводят руками – люди негодуют. И действительно, депутат не имеет никакого отношения к созданию ОСМД  - он не проживает в вашем доме, не станет вашим председателем, и не отремонтирует вам крышу. Максимум, что он может сделать – организовать вам встречу с экспертами в сфере ЖКХ и юристами. Поэтому лучше всего решать данный вопрос самостоятельно. ОСМД – это инициатива исключительно жильцов дома!

Автор: Ирина Киструга