Верховний суд частково задовольнив касаційну скаргу Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради у справі щодо будівництва на Гагарінському плато, 4 житлового комплексу Sea View. Йдеться, зокрема, про вимоги міськради фактично знести цей ЖК й повернути місту землю, де його зводять. Відповідно до постанови Верховного суду, цю справу тепер мають знову розглянути в Господарському суді Одеської області. Чому таке рішення судів ВС є прецедентним та чи означає це, що тепер забудовник має знести новий ЖК – пояснює адвокат та керуючий партнер ЮК «Legal partner» Олександр Рябець, повідомляється з посиланням на «Конструктив NEWS».

Що відомо про справу щодо ЖК Sea View

Одним з відповідачів по справі щодо ЖК Sea View є приватне підприємство «Дофін» — орендар землі на Гагарінському плато, 4 та власник колись розташованого на ній Будинку прийомів Одеської міської ради (ОМР). А ще одним — Департамент архітектури та містобудування ОМР. Представники останнього у 2017 році видали ПП «Дофін» наказ про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови спірної земельної ділянки в Аркадії. На підставі цього документу підприємці у 2018 році отримали в ДАБІ дозвіл на будівництво житлових будинків з громадськими приміщеннями та підземним паркінгом, які й почали зводити.

Одеська міськрада стверджує, що відповідний наказ Департаменту архітектури та містобудування є протиправним, а представники ПП «Дофін» порушили умови договору оренди землі, використавши цю територію в майже 1,6 га не за її призначенням. Так, відповідну ділянку в лютому 2017 року підприємству передали у довгострокову оренду для обслуговування та експлуатації адмінбудівлі та господарських приміщень Будинку прийомів, а також благоустрою прилеглої території. Проте у листопаді 2017 року підприємці знесли усі ці будівлі, а наступного року – ще й усі дерева на цій ділянці.

Згодом одеська компанія КП Будова, на замовлення ПП «Дофін», почала зводити на Гагарінському плато, 4 ЖК Sea View, який складається з чотирьох будинків по 25 поверхів. Кварти у цьому комплексі досі є у продажі.

За даними YouControl  керівник компанії «Дофін» є Мєлєшко Олександр Сергійович.

Що означає рішення Верховного суду по справі ЖК Sea View

«По-перше, хочу зазначити, що по даній справі ще немає остаточного рішення і Верховний суд лише скасував рішення перших двох інстанцій і повернув справу на новий розгляд. Але! Верховний суд встановив обставини, які будуть мати дуже велике значення для усіх новобудов України, які зводять на земельних ділянках з неправильним цільовим призначенням! Лише по Одесі таких будинків близько 30 %», — розповідає Олександр Рябець.

За його словами, ця постанова Верховного суду є прецедентним рішенням.

«Те що Верховний суд повернув на розгляд саме вимогу Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради про  “зобов`язання Приватного підприємства «Дофін» повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 1,5953 га, кадастровий номер 5110137500:51:005:0083, розташовану за адресою: м. Одеса, Гагарінське плато, 4, привівши її в придатний до використання стан шляхом знесення розміщених на ній будівель” — є прецедентним рішенням, адже воно звертає увагу усіх територіальних громад і надає можливість подавати до суду міським радам України до забудовників з вимогою повернути земельні ділянки, на яких зводять (або вже навіть побудували) житлові будинки та вимагати їх знесення», — пояснює керуючий партнер ЮК «Legal partner».

Чим саме відрізнялось цільове призначення землі на Гагарінському плато, 4

«Забудовник розпочав будівництво на земельній ділянці громадської забудови, у той час, як Земельне законодавство передбачає можливість будівництва житлових будинків на земельних ділянках з цільовим призначенням для житлової забудови. Верховний суд послався на постанову від   19.04.2021 у справі №   640/11650/20 в якій викладено наступний висновок: “чинне законодавство розмежовує цільове призначення земель житлової та громадської забудови. На земельних ділянках, які за функціональним призначенням належать до земель громадської забудови не повинно дозволятися будівництво житлових будинків, оскільки така територія призначена для задоволення публічних інтересів (для розміщення громадських будівель і споруд — готелів, офісних будівель, торгівельних будівель, для публічних виступів, для музеїв та бібліотек, для навчальних та дослідних закладів, для лікарень та оздоровчих закладів тощо), а не для розміщення житлової забудови», — розповідає Рябець.

Отже, будівництво на земельній ділянці з не правильним цільовим призначенням недопустиме — висновує адвокат.

За його словами, таку земельну ділянку міська рада може повернути, зобов’язавши забудовника знести розміщені на ній будівлі.

Інші судові рішення, щодо зобов’язання знести новобудову і повернути земельну ділянку

«Мені відома справа щодо ЖК О2 Residence, який вже майже побудували, але Господарський суд міста Києва виніс рішення повернути земельну ділянку назад Київській міській адміністрації “з приведенням її у придатний стан шляхом знесення від будівель і споруд”», — каже юрист.

Він зауважує, що це рішення ще не остаточне і його зараз оскаржують в апеляційному суді.

«Тут також є багато інвесторів, які вклали свої кошти у квартири, які будували з відповідними дозволами, а зараз отримали “заморожене будівництво” і можливо навіть не отримають свої квартири зовсім», — додає Рябець.

                                                                        ЖК О2 Residence

Що буде, якщо суди приймуть остаточне рішення щодо знесення ЖК

«Тут питання дуже складне. Ми поки ніколи не бачили, щоб зносили майже готові будинки, хоч часто так буває, що їх будують на берегах моря чи річок, території санаторіїв чи вищих навчальних закладів. Зрештою такі будинки вводили в експлуатацію, адже представники влади розуміли, що квартири вже фактично належали не забудовнику, а звичайним людям, які інвестували в будівництво», — розповідає керуючий партнер ЮК «Legal partner».

— Водночас він наголошує, що раніше судді не виносили рішень подібних до тих, які наразі вже є у справах щодо ЖК Sea View та О2 Residence. «Принаймні, я таких ніколи не бачив», — каже фахівець.

«У цьому випадку, я також вважаю, що забудовник не зможе добровільно виконати таке рішення суду і знести житловий комплекс, адже це досить фінансово затратно. Мені здається, такій компанії буде простіше визнати себе банкрутом. Хоча звичайним людям, які інвестували свої кошти в це будівництво від цього легше не стане. Адже у такому випадку ЖК залишиться звичайною “замороженою недобудовою”. І не зрозуміло, чи отримають інвестори свої квартири хоча б за 10-15 років, чи залишаться ні з чим. Час покаже», — підсумовує адвокат.